Foja: 5

CUIJ: 13-02042884-2/1((010302-55942))

INSTITUTO DE EDUCACION SAN JORGE S.A. EN J° 13-02042884-2 INSTITUTO DE EDUCACION SAN JORGE S.A. C/ FLUIXÁ MARIA SOL Y OTRA P/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO P/ RECURSO EXTRAORDINARIO PROVINCIAL

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En Mendoza, a veinticinco días del mes de febrero de dos mil veinticinco, reunida la Ex Sala Primera de la Excma. Suprema Corte de Justicia, tomó en consideración para dictar sentencia definitiva la causa N° 13-02042884-2/1 (010302-55942), caratulada: “INSTITUTO DE EDUCACION SAN JORGE S.A. EN J° 13-02042884-2 INSTITUTO DE EDUCACION SAN JORGE S.A. C/ FLUIXÁ MARIA SOL Y OTRA P/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO P/ RECURSO EXTRAORDINARIO PROVINCIAL”.

De conformidad con lo decretado quedó establecido el siguiente orden de estudio en la causa para el tratamiento de las cuestiones por parte de los Señores Ministros del Tribunal: primero: DR. JULIO RAMON GOMEZ; segundo: DRA. MARÍA TERESA DAY; tercero: DR. PEDRO JORGE LLORENTE.

ANTECEDENTES:

El INSTITUTO DE EDUCACIÓN SAN JORGE S.A. interpone Recurso Extraordinario Provincial contra la sentencia dictada por la Segunda Cámara Civil y Comercial de la Primera Circunscripción, en los autos Nº 13-02042884-2 (010302-55942), caratulados: “INSTITUTO DE EDUCACIÓN SAN JORGE S.A. C/ FLUIXÁ MARÍA SOL Y OT P/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO” y su acumulada N° 13-04189331-6 “INSTITUTO DE EDUCACIÓN SAN JORGE S.A. C/ PULENTA ANTONIO P/ DAÑOS Y PERJUICIOS” en fecha 19 de mayo de 2.023.

Se admite formalmente el recurso deducido, se ordena correr traslado a la parte contraria, quien contesta solicitando su rechazo.

Se registra el dictamen del Sr. Procurador General del Tribunal, quien aconseja el rechazo del recurso deducido.

Se llama al acuerdo para dictar sentencia y se deja constancia del orden de estudio para el tratamiento de las cuestiones por parte de los Señores Ministros del Tribunal.

De conformidad con lo establecido en el art. 160 de la Constitución de la Provincia, se plantean las siguientes cuestiones a resolver:

PRIMERA CUESTION: ¿Es procedente el recurso Extraordinario Provincial interpuesto?

SEGUNDA CUESTION: En su caso, ¿qué solución corresponde?

TERCERA CUESTION: Costas.

A LA PRIMERA CUESTION EL DR. JULIO RAMON GOMEZ DIJO:

I.- RELATO DE LA CAUSA.

Entre los hechos relevantes para la resolución de la presente causa se destacan los siguientes:

1. En los Autos N° 13-02042884-2((012003-250500)) “INSTITUTO DE EDUCACION SAN JORGE S.A. C/ FLUIXÁ MARÍA SOL Y OTRA P/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO”, el Instituto de Educación San Jorge SA interpone demanda ordinaria por cumplimiento de contrato en contra de la Sras. María del Sol y María Ximena Fluixá.

Relata que el día 13 de agosto de 2010 se firmó un compromiso de compraventa de inmueble con cargo, conforme al cual el Instituto de Educación San Jorge adquirió de las demandadas mediante la venta respectiva un inmueble constante de una superficie de 1 ha. 2000 metros cuadrados. Expresa que paralelamente se celebró entre las partes el memorándum de entendimiento para la construcción y funcionamiento de un centro educativo que se adjuntó al contrato como Anexo I.

Señala que quedó expresado que la compradora se obligaba a construir el centro educativo, en tanto que los vendedores, en el resto del inmueble, desarrollarían un loteo y barrio privado.

Invoca que las Sras. María Sol y María Ximena Fluixá no han cumplido con obligaciones exigibles de plazo expreso y cierto previsto.

Peticiona que finalicen con la construcción del camino de acceso al Colegio y solicita que se fije plazo para concretar el emprendimiento inmobiliario comprometido, bajo apercibimiento de resolver la obligación en la de pagar daños y perjuicios a liquidarse en la etapa de ejecución de sentencia, de conformidad con lo establecido por el art. 273, inc. 4 y 5 del CPC. Solicita también el cumplimiento de la servidumbre de paso constituida.

2. Corrido el traslado pertinente, las demandadas solicitan el rechazo de la demanda. Sostienen que con fecha 18 de noviembre de 2010 procedieron a dividir, de común acuerdo, el condominio con el Sr. Pulenta, lo que se concretó a través de la escritura N° 66 pasada ante el Escribano Gilberto F. Suárez Lago, rescindiendo de los compromisos que se habían asumido para la construcción de un loteo y Barrio Privado en el inmueble que titularizaban en conjunto.

Refieren que el 2 de diciembre de 2011 se suscribió la escritura de venta con garantía hipotecaria que vinculó a las partes y que no surge de las mismas obligaciones correlativas. Indican que el asfalto de todo el acceso se ha realizado, de modo que esta obligación está cabalmente cumplida. Reconocen que la lógica indica que la servidumbre debe ser constituida para asegurar el acceso, pero que la misma cláusula establece, como se reconoce en la demanda, un plazo: antes de la habilitación final de todo el Centro Educativo, la que no se ha concretado hasta la fecha.

3. En los Autos N° 252.527, CARATULADOS "INSTITUTO DE EDUCACIÓN SAN JORGE S.A. C/ PULENTA, ANTONIO P/ DAÑOS Y PERJUICIOS”, el Instituto de Educación San Jorge S.A interpone demanda por daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual, contra Antonio Pulenta, por la suma de $ 1.386.282, con más los intereses legales correspondientes, costos y costas, reservándose la posibilidad de ampliar dicha suma durante el curso del proceso y hasta la definitiva terminación de las obras.

Relata, al igual que lo hizo en la otra causa, que las obligaciones correlativas que se establecieron en el compromiso de venta y en el memorándum, continuaban vigentes y en desarrollo, por lo cual, en modo alguno podían prescindirse como se hizo de la notificación al Instituto de cualquier variación que condujera al incumplimiento de las cláusulas por las partes intervinientes.

Señala que del mismo surge que la compradora se comprometió a la construcción y funcionamiento del Centro Educativo y correlativamente los vendedores desarrollarían en el inmueble colindante un loteo y Barrio Privado.

Alega que al momento de escriturar el 02.12.2011 se enteró que se había dividido el condominio, pero no se le informó de la rescisión contractual operada ente Fluixa y Pulenta, situación que lo afecta directamente porque el emprendimiento comprometido por ambas partes no se ha efectuado. Habiendo el Sr. Pulenta concretado un emprendimiento propio en otro terreno no colindante con el Colegio, para el cual aquel aprovechó el impacto ambiental que se efectuó para el proyecto San Antonio Valey.

Expresa que también es obligación del Sr. Pulenta la provisión de los servicios, porque al escriturar las Sras. Fluixa fueron expresamente liberadas de los mismos.

Señala que como consecuencia de los incumplimientos contractuales respecto a los servicios que debían instalarse, fue el Instituto quien debió hacerse cargo de los costos de instalación y funcionamiento de los mismos cuando no le correspondían. Reclama por el servicio de provisión de agua potable, la suma de $481.299; por el de gas natural, la suma de $427.133 y por el de vigilancia y seguridad, el monto de $477.850, totalizando la suma de $1.386.282.

4. El demandado, Sr. Antonio Pulenta contesta demanda y solicita su rechazo. Señala que la Sra Tonelli, representante del Instituto San Jorge SA se comunicó con él para preguntarle si tenía un terreno para construir un centro educativo, ya que en el lugar donde se encontraba en aquel momento se les había vencido el contrato de alquiler. Refiere que le comentó del inmueble en condominio con las Sras. Fluixá y de la idea de construir un emprendimiento. La necesidad y desesperación de la Sra. Tonelli la decidió a apostar por aquel lugar, pero en ningún momento el accionado supeditó su proyecto al instituto que pretendía construir la actora. Agrega que en fecha 18/11/2010 decidieron con las Sras. Fluixá dividir el condominio y rescindir de común acuerdo los compromisos que habían asumido para la construcción del loteo y del barrio privado. Añade que en diciembre de 2010 se le entregó la posesión del inmueble al actor y ya se le había avisado del distracto acaecido entre los demadados. Refiere también que en la escritura del 02/12/2011 no tuvo ninguna participación y que allí no se hizo mención alguna al memorándum de entendimiento ni al compromiso de venta.

5. Se ordena la acumulación de ambas causas y, luego de rendida la prueba ofrecida, en fecha 12/05/2022 se dicta sentencia de primera instancia, la que hace lugar parcialmente a los dos reclamos.

Respecto a la acción entablada contra las Sras. Fluixa resuelve que las mismas no se encuentran obligadas a desarrollar un loteo y Barrio Privado porque esto no surge del boleto ni del memorándum celebrado. Además, la actora sabía que las vendedoras no concertarían el referido emprendimiento ya que las liberó de las obligaciones derivadas de la realización del emprendimiento, así como de los servicios derivados del mismo.

En referencia a la constitución de servidumbre de paso resuelve que el planteo ha devenido en abstracto dado que la parte actora y la parte demandada arribaron a un acuerdo parcial por el cual las accionadas se obligaron a escriturar a favor del Instituto de Educación San Jorge S.A la servidumbre reclamada.

Condenó a las demandadas, en forma solidaria, para que den cumplimiento a la obligación de terminar el camino de acceso al colegio, de acuerdo a las exigencias de Vialidad Provincial, en el tramo que ésta reglamenta, y el resto del camino afirmado con un riego asfáltico, bajo apercibimiento de resolverse la misma en el pago de los daños y perjuicios.

Respecto a la acción entablada contra el Sr. Antonio Pulenta, resuelve condenarlo al pago de $908.432 dado que debe responder por los servicios que debían ser prestados por los vendedores al Centro Educativo, concretamente los servicios de agua y de gas. Funda dicha decisión en que, la circunstancia de que el condominio existente entre las Sras. Fluixá y el accionado Pulenta, fuera dividido, no es suficiente para considerar extinta la obligación de carácter personal asumida por el demandado en el memorándum citado. Sin embargo, no debe responder por el servicio de vigilancia porque debía ser proveído al Colegio después de la habilitación del emprendimiento y si se tiene en cuenta que dicho proyecto inmobiliario no se concretó –ni se concretará- no puede obligarse al demandado a responder por el servicio de vigilancia y seguridad.

6. Dicha sentencia es apelada por la actora y por los demandados y, en fecha 19/05/2023, la Segunda Cámara Civil de Apelaciones dicta sentencia en la cual rechaza el recurso de apelación interpuesto por el actor, admite totalmente el del demandado Pulenta y admite, parcialmente, el recurso de las Sras. Fluixá. Los argumentos de la sentencia dictada pueden sintetizarse del siguiente modo:

- No surge de la prueba acompañada la obligación de las vendedoras de realizar un Barrio Privado. Además, surge de la propia declaración del representante del Instituto que se liberó a las demandadas de las obligaciones derivadas de la realización del emprendimiento.

- El recurso interpuesto por las Sras. María Ximena Fluixa y María Sol Fluixa debe ser parcialmente admitido, ya que debe expresamente consignarse que se rechaza la demanda que pretende que las mismas desarrollen un loteo y barrio privado.

- Debe confirmarse la condena a dar cumplimiento a la obligación de terminar el camino de acceso al Colegio porque surge de la prueba acompañada que no está íntegramente realizado y no se ha emitido certificación final de obra por Vialidad Provincial.

- El recurso interpuesto por el Sr. Antonio Pulenta debe ser admitido porque no se puede fundar la existencia de responsabilidad en instrumentos que quedaron sin efecto, con el consentimiento de la actora.

- La parte actora admite que conoció que el Sr. Pulenta y las Sras. Fluixa habían dividido el condominio en oportunidad de escriturarse el inmueble a nombre del Instituto. Entonces si se firmó escritura traslativa del dominio con las Sras. Fluixa y se liberó a las mismas de las obligaciones asumidas no debe responder el Sr. Pulenta por lo suscripto en el memorándum ya que la contratación cambió. Además, el hecho que el Sr. Pulenta no fuera desobligado expresamente, no modifica el razonamiento porque los instrumentos que lo obligaron fueron superados por la escritura de venta.

7. En contra de esta sentencia, el actor interpone Recurso Extraordinario Provincial ante esta Sede.

II.- ACTUACIÓN EN ESTA INSTANCIA.

a) Agravios del Instituto recurrente.

El recurrente solicita se revoque la sentencia dictada por la alzada y, en su lugar, se disponga hacer lugar a la demanda incoada contra Fluixá María Sol y Fluixá María Ximena a los fines de que en el plazo que se fije al efecto procedan a desarrollar un loteo y Barrio privado bajo apercibimiento de ser condenadas a pagar los daños y perjuicios por su no realización; y se estime también la acción deducida contra Antonio Pulenta por el pago de los servicios de provisión de agua potable, de instalación de red de gas natural y de vigilancia y seguridad.

- Agravios específicos en la causa Nº 250.500/55.942 “INSTITUTO DE EDUCACIÓN SAN JORGE S.A. c/ FLUIXÁ, MARÍASOL Y OTRA P/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO”.

Señala arbitrariedad en la apreciación de la prueba rendida, ya que el análisis efectuado por ambos Tribunales resulta reductivo, parcial y circunscripto únicamente a meritar la prueba instrumental consistente en el boleto de compraventa celebrado por las partes y la escritura de dominio de una manera conceptualmente errónea, prescindiendo de la complementación de esa prueba con otras rendidas en el proceso.

Refiere que del análisis de las testimoniales rendidas se puede inferir la existencia de obligaciones de desarrollar un loteo y Barrio Privado, emprendimiento del cual el Colegio es parte integrante.

Expresa que el hecho de haber integrado en la escritura de dominio el boleto privado y el memorándum demuestra que la intención común de las partes era el desarrollo del emprendimiento inmobiliario. Que al firmar el contrato y consignar que se desarrollaba un loteo y barrio privado, implicaba una obligación por parte de los vendedores a ser cumplida en un futuro mediato.

Expresa que la manifestación expresada en tal adenda no puede interpretarse aisladamente, tal como lo hacen los tribunales de grado, sino que debe relacionarse con el texto de la escritura de dominio. La liberación contenida en la adenda de la escritura sólo puede tener el alcance referido a las obligaciones accesorias y nunca a la obligación principal.

Señala que con lo escrito en la cláusula tercera: Adhesión al Reglamento del Emprendimiento quedó demostrado que la intención común de las partes fue la construcción de un Centro Educativo de destacado nivel que debía armonizar con el Emprendimiento a punto tal que los vendedores debieron aprobar los planos de fachada y los materiales a utilizar en la construcción como parte del conjunto que el Centro Educativo integrará con el Emprendimiento.

Refiere que queda demostrado con el análisis de la pieza administrativa Nº 6219-M-08-03792 “San Antonio Golf & Valley Master Plan Urbanización” en Resolución Nº 356- que el Emprendimiento y el Centro Educativo conforman un proyecto integral.

Se agravia de que no se tenga en cuenta la Audiencia Pública realizada, ni la presencia del Sr. Pulenta y Fluixa en el corte de cinta de la inauguración oficial ni las declaraciones testimoniales del ingeniero Royo que demuestran la conexión del emprendimiento con el Instituto.

Se agravia de la forma en que se realizó la división del condominio entre los vendedores. Expresa que el día 18 de noviembre del 2010 María Ximena Fluixa, M del Sol Fluixa, Antonio Pulenta y Constructora de Cuyo ante el escribano Gilberto Suárez Lago llevan a cabo la división del condominio y cambian las fracciones que corresponden a cada uno. Afirma que las autoridades del Colegio San Jorge, no tuvieron ningún conocimiento sobre estas negociaciones y sólo días después les informan que el predio comprado por la institución debía ser escriturado por las señoras Fluixa al pasar a ser las únicas propietarias del terreno en cuestión.

Agrega que el informe pericial omitido por los Tribunales de Grado muestra la necesidad de la concreción del Emprendimiento comprometido en el contrato, puesto que la Institución Educativa aún para la preservación de la vida humana de los concurrentes (personal docente, no docente, alumnos, padres y demás personas que se encuentren en el Colegio) requiere de la realización de obras hidráulicas, que permitan la mitigación aluvional en la zona, a los efectos de no lamentar daños a las personas.

- Agravios en la causa Nº 252.527/55942 “INSTITUTO DE EDUCACIÓN SAN JORGE S.A. C/ PULENTA, ANTONIO P/ DAÑOS Y PERJUICIOS”.

Se agravia porque la sentencia incurre en omisión de consideración de pruebas conducentes y decisivas para la definición de la cuestión litigiosa planteada en este proceso.

Señala que, aunque el recurrido sostenga que los cambios de titularidad y de condiciones producidas entre la firma del memorándum y del compromiso de compraventa, llevaron a la concreción de una nueva contratación volcada en la escritura de venta firmada en 02/12/2011, de la prueba producida en la causa, surge que la escrituración efectuada no constituyó una nueva contratación, sino el cumplimiento de lo comprometido en el Boleto de Compraventa a tenor de lo expresado en la cláusula sexta de la misma.

También es pertinente, ahora, analizar la declaración producida por el propio demandado Antonio Pulenta, la cual resulta ilustrativa de la conducta defraudatoria y violatoria la buena fe contractual, ya que el Instituto no participó en modo alguno en la división del condominio ni tal acto le fue notificado.

Dicha división resulta inoponible a la compradora y sus términos recién fueron conocidos por su incorporación en los autos N° 250.500, acumulados al presente. Todo lo declarado por Pulenta es relevante para formar convicción real sobre el apartamiento notorio de los vendedores de la intención común de las partes al contratar la venta, de la defraudación producida en la confianza de la compradora y en suma de la violación de la buena fe contractual en la ejecución del convenio. La falta de notificación efectuada entre los vendedores que se habían obligado a construir el Emprendimiento, constituye una clara demostración de la violación de la buena fe contractual.

Expresa que al momento en que Fluixá y Pulenta dividen el condominio y firma el convenio de rescisión ocultado (18 y 19/11/2010), el boleto de compraventa y el memorándum de entendimiento firmado con el Instituto San Jorge se hallaba en plena vigencia y desarrollo, tanto económica (Pulenta seguía cobrando las cuotas tal como consta en la escritura del 02/12/2011, en que se da carta de pago y recibo por la suma de U$S 18.000) como físicamente ( las obras se iniciaron el 01-10-2010), por todo lo cual en modo alguno podían prescindir de la notificación en contractual y legal forma al Instituto de cualquier variación que condujera al incumplimiento de las obligaciones contenidas en la contrata por una o alguna de las partes intervinientes.

Afirma que se ha causado daño al Instituto por dividir el condominio en forma inconsulta y reservada, por ocultar la decisión de desistir del proyecto original, no solo a los compradores, sino también a la totalidad de las reparticiones provinciales intervinientes, hecho que provocó que las mismas emitieran sus conclusiones en el expediente original, desconociendo las verdaderas intenciones de los desarrolladores. Se agravia porque no se analizó el aprovechamiento que se hizo para la ejecución del Barrio Aguaribay de lo ya presentado en el loteo original con el fin de ahorrar tiempo y dinero, en perjuicio del Instituto.

Se agravia de las consideraciones efectuadas en la sentencia para desestimar la pretensión consistente en el pago de las erogaciones efectuadas con motivo de los servicios de vigilancia y seguridad ya que adolecen de la omisión de mérito de la prueba producida por el perito en el proceso y de las constancias de las actuaciones administrativas del Expediente de la Municipalidad de Las Heras.

El perito al tratar de este reclamo, ilustra que el servicio de vigilancia y seguridad es necesario e indispensable para procurar la protección no sólo del emprendimiento, sino de la Institución Educativa, dado que se ha planteado el proyecto como una urbanización conformada por distintos barrios y los accesos son de carácter restringido con guardia de seguridad.

b) Contestación del recurrido Sr. Antonio Pulenta.

Solicita el rechazo del recurso, refiere que la actora expone las mismas cuestiones que ya se debatieron.

Expone los antecedentes del proceso de compra del terreno por parte del Instituto y señala que la referencia que se hizo del “emprendimiento inmobiliario” está contenida en los antecedentes del memorándum, como una manifestación que no entrañó obligación alguna para ninguna de las partes. Nunca asumió ninguna obligación de construir el emprendimiento inmobiliario en forma conjunta con las Señoras Fluixá y mucho menos que de ello formaba parte el Instituto San Jorge.

Señala que la actora pretende revivir un acuerdo que quedó sin efecto ni valor alguno, porque ella misma, al momento de suscribir la escritura traslativa de dominio del terreno que adquirió en definitiva a las demandadas, firmó un acuerdo con las Sras. Fluixá en el que se dejó constancia que el emprendimiento inmobiliario no se realizaría.

Por otra parte, afirma que mostró actitud de colaboración hacia el Instituto, y que a los fines de no comenzar el proceso de impacto ambiental que llevaba ya tres años de trabajo fue la parte actora quien solicitó formar parte de ese expediente para que su propio impacto ambiental se aprobara más rápido. De lo contrario, le hubiese resultado imposible obtener este permiso, no menos de 6 u 8 meses, para comenzar así con la construcción del edificio en tiempo para el comienzo de clase.

Con relación al precio señala que las tres primeras cuotas del compromiso se pagaron en su oficina pero que las siguiente se pagaron a las Sras. Fluixá y que el dinero que recibió fue restituido a las Sras. Fluixa porque con el mismo se pagaron a los profesionales en concepto de cancelación de los trabajos que realizaron en el inmueble, es decir que no se quedó con ningún dinero entregado por la actora, todo lo contrario, el dinero fue destinado a las obras que beneficiaron al Instituto.

Agrega que la concurrencia a la inauguración del Colegio San Jorge, se trató de un acto protocolar al que asistió porque fue invitado, pero no porque fuera parte del proyecto.

Además, el testigo Alejandro Barraud, expresó que el Colegio San Jorge tenía pleno conocimiento de que mi representado dividía el condominio. Ninguno de los testigos que se presentaron en el expediente manifestaron que Pulenta tenía una obligación de hacer las obras de agua y gas o que debían pagar por las mismas, todos hicieron referencia a los documentos y a aquel acuerdo primitivo que quedó sin efecto ni valor alguno, pero ninguno de ellos se refirió específicamente al agua o al gas.

100. Contestación de las recurridas María Sol Fluixa y María Ximena Fluixa.

Solicitan el rechazo del recurso desde el punto de vista formal y sustancial.

El recurrente -en base a una lectura particular de la sentencia- discrepa con la interpretación de algunos aspectos de la prueba que ha hecho la Cámara recurrida, mas ello en modo alguno puede sostener la tacha de arbitrariedad. Refiere que resulta claro de las probanzas de la causa, que el 2 de diciembre del 2011 se suscribió la escritura de venta con garantía hipotecaria que vinculó a las partes, y no existe en dicha escritura mención alguna al “memorandum de entendimiento” ni al “compromiso de compra venta” firmado en simultáneo con aquel. De todo esto tuvo cabal conocimiento la sociedad compradora, y prestó a ello su conformidad.

Señala que la recurrente se abroquela en reiterar afirmaciones que se refieren a hechos que no han sido probados. Se habla de consideraciones que habrían hecho las partes previo a la firma de los instrumentos, se analizan pretendidas ventajas para las partes -que corren por exclusiva cuenta de la imaginación del recurrente-, se alude a reuniones que habría tenido la representante de la parte actora con otros desarrolladores o se invoca la “reunión con padres del Colegio para explicarles en detalle los alcances de todo el proyecto”. Pretende que esos hechos aparentemente protagonizados por la parte actora, deben utilizarse para interpretar el instrumento que firmaron, cuando no participaron en ninguno de ellos.

Reitera el rechazo fundado en la falta de critica conforme jurisprudencia de esta Corte.

500. Dictamen de la Procuración General del Tribunal.

Dictamina a favor del rechazo del recurso extraordinario provincial interpuesto. Señala que, si bien el ente quejoso ha tachado de arbitraria a la resolución en crisis, no ha evidenciado, fehaciente ni suficientemente, la configuración concreta, acabada y certera de su planteo.

III.- LA CUESTIÓN A RESOLVER.

Esta Sala debe resolver si resulta arbitraria o normativamente incorrecta la sentencia que, en el marco de un contrato en el cual la actora compradora se compromete a construir un centro educativo y los vendedores demandados a desarrollar un loteo y barrio privado, rechaza la pretensión ejercida por la actora por cuanto el condominio de los vendedores se dividió por un acuerdo posterior entre ellos, sin participación del comprador y en consecuencia el emprendimiento no será realizado, lo que a entender del tribunal de alzada, eximiría a los demandados de cumplir sus compromisos asumidos en el contrato originario.

Ha quedado firme ante esta Sede la condena a las demandadas Fluixa de cumplir con la obligación de terminar el camino de acceso al colegio, de acuerdo a las exigencias de Vialidad Provincial, en el tramo que ésta reglamente, y el resto del camino afirmado con un riego asfáltico, por cuanto ello no ha sido motivo de agravios por las demandadas.

De igual manera, no fue motivo de controversia la declaración de que el planteo de constituir una servidumbre de paso ha devenido en abstracto ya que las partes mediante convenio privado llegaron a un acuerdo al respecto.

IV.- SOLUCIÓN AL CASO.

Tal como surge del relato de las actuaciones y de los extensos agravios vertidos ante esta Sede, la cuestión a resolver por este Tribunal se circunscribe a analizar si existió -y en su caso con qué alcance- el incumplimiento contractual que denuncia el actor respecto al convenio que celebró con los demandados – mientras ellos eran condóminos – en el cual asumieron compromisos recíprocos de construir un centro educativo – el actor – y un loteo y barrio privado - los demandados -.

De la distinta prueba rendida en las actuaciones principales, surge que la intención que unió a las partes fue la concreción de un proyecto de gran envergadura. Los demandados, Sras. Fluixa y Sr. Pulenta, en su calidad de condóminos de un inmueble de gran extensión (300 has), desarrollarían un loteo y barrio privado – el emprendimiento o proyecto “San Antonio Golf & Valley” – de calidad superior, el cual contaría con lotes residenciales, condominios, clubes de golf, de tenis, de rugby y un club hípico. El proyecto fue planteado como una gran urbanización adaptada al medio ambiente, respetando la naturaleza del lugar, cuyas entradas tendrían accesos de carácter restringido con guardia de seguridad en forma permanente.

En la entrada de dicho barrio privado se contempló y diseñó la construcción de un colegio primario y secundario y, a continuación del mismo, se ubicaría el portal de entrada principal del barrio, rodeado de jardines y con un paisajismo importante, acorde a la calidad del emprendimiento (según manifestaciones textuales efectuadas por el Ing. Antonio Pulenta en la Solicitud de Factibilidad técnica y jurídica para la ejecución de una urbanización privada, de fecha 27/08/2008, presentada ante el Sr. Intendente de la Municipalidad de Las Heras).

El beneficio era así obvio para ambas partes, por un lado el colegio se nutriría de alumnos residentes en dicho barrio, además de la seguridad y servicios que el mismo le brindaría y, por otro lado, el barrio contaría con un servicio más para ofrecer, la existencia de un prestigioso colegio en la misma entrada de la urbanización.

Vale aquí tener presentes las características de la operación concertada para emitir un juicio en punto a lo que las partes entendieron o debieron entender acerca de su contrato.

Estamos hablando de la proyección de un barrio privado, también denominado barrio cerrado, el cual ha sido definido como “un área territorial de extensión limitada, regida por un plan de ordenamiento territorial, con inmuebles o unidades funcionales o parcelas privativas y comunes, destinadas las primeras a vivienda y las segundas a la práctica de actividades deportivas, sociales y/o culturales, en una relación funcional y jurídica que las convierte en un todo inescindible, vinculadas por un destino” (Mariani de Vidal, Marina - Abella, Adriana N., “Tratamiento de algunas cuestiones en las urbanizaciones privadas. Clubes de campo y barrios cerrados”, TR LALEY 0003/013059). Se ha resaltado también entre sus características propias, el hecho de brindar seguridad y tranquilidad a las familias que integran estos barrios, donde a la vez es un sello de “confianza” y de la imagen propia de estos lugares el ser "seguros". (TR LALEY AR/DOC/3752/2020). La importancia de estas urbanizaciones es tal que, actualmente, el Código Civil y Comercial de la Nación las regula expresamente (arts.2073 y ss CcyCN).

Teniendo en cuenta estas nociones, las partes inician sus negociaciones. Fue así que el instituto actor, suscribe con los demandados un compromiso de compraventa de inmueble con cargo (en fecha 13/08/2010) en virtud del cual adquiere una porción de terreno (1 hectárea, con 2.000mts) “con el único objeto de construir en el mismo un instituto educativo” (cláusula primera).

En la misma fecha (13/08/2010), entre las mismas partes, celebran un “Memorandum de entendimiento...”, en el cual se acuerda el diseño arquitectónico que tiene que cumplir el colegio y la prestación de servicios por parte de los vendedores. Se estipula allí la fachada del edificio, los materiales a utilizar en la construcción, todo lo cual debe “armonizar con el Emprendimiento”.

El instituto actor comienza la ejecución de las obras, construye el colegio en el plazo que le fue fijado y de acuerdo con las especificaciones y características que le fueron impuestas en razón de la importancia del proyecto a desarrollarse.

Ahora bien, el emprendimiento nunca se concretó, los condóminos demandados al poco tiempo de celebrado el compromiso de compraventa de inmueble referido, decidieron dividir el condominio (en fecha 18/11/2010) y resolver los compromisos asumidos previamente, sin que exista constancia fehaciente en autos que ello haya sido siquiera notificado al actor cocontratante.

El Tribunal, en la inspección ocular realizada sobre el lugar donde se construyó el colegio, pudo constatar que dicho colegio quedó enclavado en medio de la nada, en un terreno árido y hostil, muy alejado de los jardines e importante paisajismo que se había proyectado, lejos de toda otra urbanización, sin guardia ni vigilancia de ningún tipo, sin los servicios que iban a desarrollarse, sin los habitantes de los barrios que lo nutrirían de alumnado y contando por único vecino, a un puesto rural colindante.

Por su parte, en tanto que los condóminos dividieron dicho condominio, el Sr. Pulenta construye un barrio privado en su mitad de terreno – El Aguaribay –, fuera del inmueble en el que se halla el colegio y, en consecuencia, no le brinda ningún servicio.

En función de los hechos descriptos, el instituto educativo denuncia incumplimiento por parte de los demandados y les reclama los daños que estima le han ocasionado. Plantea dos demandas diferentes, con distintas pretensiones respecto de cada demandado.

Por un lado, a las Sras. Fluixá les reclama el cumplimiento de la obligación de terminar el camino de acceso al colegio y constituir la servidumbre de paso respectiva (obligaciones que fueron ya resueltas mediante convenio entre partes al cual se arribó en los autos N° 251.273, en fecha 06/07/2015). Además, les reclama la obligación de desarrollar un loteo y barrio privado en un plazo que solicita se fije judicialmente, bajo apercibimiento de resolverse dicha obligación en la de pagar daños y perjuicios.

Por otro lado, al Ingeniero Pulenta, no le reclama el desarrollo del loteo y barrio privado, sino que la demanda se limita a peticionar la suma de $1.386.282, con más intereses, comprensiva de los costos que el colegio tuvo que asumir para instalar y poner en funcionamiento los servicios de agua potable, gas natural, vigilancia y seguridad.

Estos son los hechos y las pretensiones en virtud de las cuales el Tribunal debe resolver el recurso extraordinario incoado contra la sentencia de alzada que ha rechazado, en lo sustancial, ambas demandas interpuestas, dejando sólo subsistente lo relativo al camino de acceso y lo acordado entre las partes en fecha 06/07/2015 en los autos N°251.273 respecto a la servidumbre de paso.

Adelanto opinión en el sentido que acogeré la queja extraordinaria deducida, por los fundamentos que paso a analizar.

a) Actos jurídicos celebrados entre las partes.

Los hechos que he narrado en forma precedente, tienen su correlato en distintos actos jurídicos celebrados entre las partes, los que individualizaré y detallaré en orden cronológico a los fines de una mejor comprensión de las causas venidas en revisión.

- En fecha 13/08/2010 se celebra un compromiso de compraventa de inmueble con cargo entre el Sr. Antonio Pulenta, las Sras. Fluixá y el Instituto San Jorge S.A. por una fracción de una hectárea y dos mil metros cuadrados. La compra y la venta tiene por único objeto construir un instituto educativo. El precio de venta pactado es de U$S300.000. Se establece la forma de pago, el lugar, la mora, se constituye hipoteca en garantía. Se fija fecha de entrega de posesión y escrituración. Se pacta un plazo de construcción y habilitación del centro educativo de tres años y demás cláusulas de rigor.

- En la misma fecha 13/08/2010 y entre las mismas partes se celebra un “Memorandum para la construcción y funcionamiento de un centro educativo”. Allí se reconoce la existencia del contrato de compraventa, los vendedores manifiestan que desarrollarán un loteo y barrio privado (“el Emprendimiento”). Se pactan las condiciones de construcción del centro educativo y la prestación de servicios por parte de los vendedores. Se acuerda que el centro educativo debe tener destacado nivel y que el proyecto arquitectónico debe ser acorde con dicho nivel. Se establece que los planos de fachada y los materiales a utilizar deben armonizar con el Emprendimiento, debiendo ser aprobados por los vendedores como parte del conjunto que integrará con éste.

- El día 7 de octubre del 2010 otorgada la posesión al Instituto San Jorge S.A, se da inicio a las obras mediante acto protocolar al que concurrieron todas las partes.

- El 18/11/2010, entre las Sras. Fluixa y el Sr. Pulenta, por Escritura Pública N° 66, celebrada ante el Escribano Gilberto Suárez Lago, deciden dividir el condominio que los unía y disponen el modo de adjudicar el inmueble.

- El 19/11/2010, las Sras. Fluixa y el Sr. Pulenta firman la rescisión del convenio para desarrollar un emprendimiento inmobiliario. Señalan que atento a que las partes han dividido de forma voluntaria el condominio de la propiedad, acuerdan dejar sin efecto ni valor alguno el convenio y la adenda firmados el 18/09/2007 y el 21/12/2007.

- El día 25 de julio del 2011 se inaugura oficialmente el Colegio mediante corte de cintas realizado por la Sra. Ana Tonelli, el Director General de Escuelas y el Sr. Antonio Pulenta y el Sr Emilio Fluixa.

- El 02/12/2011 se celebra escritura de compra venta de inmueble entre las Sras. Fluixá a favor del Instituto de Educación San Jorge SA respecto de una fracción de una hectárea dos mil seiscientos cinco metros. Consta en los antecedentes que el inmueble corresponde a las transmitentes por división de condominio efectuada en fecha 18/11/2010. En la misma escritura se establece el precio de venta que fuera originariamente convenido de U$S300.000 y se deja constancia de pagos parciales que fueron efectuados con anterioridad al Sr. Pulenta.

- En la misma fecha 02/12/2011 se firma una adenda en la cual se deja constancia que la sociedad compradora Instituto de Educación San Jorge SA, libera a las Sras. Fluixá “de las obligaciones derivadas de la realización del emprendimiento y de los servicios derivados del mismo. Asimismo se deja establecido en el presente que los vendedores se comprometen a terminar el camino de acceso al Colegio de acuerdo a las exigencias de vialidad provincial, en el tramo que esta reglamente y el resto del camino afirmado con un riego asfáltico, todo ello para el día 25 de febrero de 2012”.

- Resulta necesario destacar la pieza administrativa N° 6219.M.08-03792, en la cual tramitó el plan de urbanización del desarrollo inmobiliario denominado San Antonio Golf & Valley Master, consistente en la urbanización de una superficie de 305 has, con frente a la Ruta Provincial Nº 82, Km. 12, planteado en base a viviendas suburbanas, con equipamiento urbano ( Colegio Primario y Secundario), clubes de tenis, rugby, golf e hípico y hasta un complejo hotelero, con predominio de espacios verdes y de vegetación natural, todo constitutivo además el desarrollo de un Patrimonio cultural.

b ) La inspección judicial realizada en autos.

Entiendo necesario también, previo a ingresar en el análisis del caso planteado, poner en evidencia el resultado de la inspección judicial que fue realizada en el Colegio San Jorge por los Ministros de esta Sala en fecha 26/06/2024.

Al colegio se arriba por la ruta panamericana, a la altura del kilómetro 12. Allí debe tomarse un camino de tierra en dirección al oeste y recorrer un tramo aproximado de 500mts. para arribar al ingreso del mismo. Tal como consta en el acta labrada por el Oficial de Justicia, todas las partes que estuvimos presentes hicimos un recorrido por las instalaciones del colegio, por el edificio de la primaria, de la secundaria, el comedor y los patios. Observamos también obras en construcción en distintos cuerpos del centro educativo.

Se pudo constatar también que el colegio se encuentra aislado de toda civilización, completamente rodeado de terreno montañoso e inculto, el cual es propiedad de las Sras. Fluixá, sin vecinos ni otras construcciones cerca. Sólo en el límite oeste del colegio se observa la existencia de un puesto rural, de condiciones precarias, que nos informan pertenece a la familia Leiva.

Finalizado el recorrido por el instituto, nos dirigimos al Barrio El Aguaribay, el que fuera desarrollado por el Ingeniero Pulenta luego de la división del condominio, en la fracción de terreno que resultó de su propiedad. Para arribar a la entrada del barrio resulta necesario retomar nuevamente la Ruta Panamericana y luego de una distancia aproximada de 700/800mts ubica el pórtico de ingreso, en el cual se encuentra personal de seguridad y vigilancia.

Una vez dentro del barrio, nos detenemos a la orilla de una de sus calles internas desde la cual se aprecia, hacia el norte y a la lejanía, el Instituto San Jorge. Allí el Ingeniero Pulenta exhibe un plano. Explica que su terreno originariamente era de 100 ha y que el Sr. Fluixa tenía 200ha. En esas 300 ha se construiría un proyecto en común. Por ello el Sr. Pulenta compra a Fluixá 50 ha a los efectos de tener cada uno 150 y aportarlas al proyecto en común por partes iguales. Si el proyecto no se realizaba, el Sr. Pulenta anexaría las 50 ha adquiridas a su terreno y allí comienza el proyecto del barrio Aguaribay. El Ingeniero también explica la hidráulica realizada en el barrio y las lagunas de retención que fueron construídas. Manifiesta que la declaración de impacto ambiental se aprobó para 300has, porque así era el proyecto originario. También señala que sobre el proyecto originario se hicieron las presentaciones parciales sobre cada obra a realizar.

Allí finalizó la inspección ocular, la cual resultó por demás esclarecedora respecto a las pretensiones bajo análisis.

c) La buena fe contractual.

Aclarados los hechos y actos jurídicos ya detallados, tratándose de vínculos contractuales los que unieron a las partes, debe tenerse presente a los fines de la resolución de la presente causa que, tal como ha sostenido esta Sala en reiteradas oportunidades “los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender obrando con cuidado y previsión (art. 1198 del Código Civil)” (L.S. 423-081).

Cualquiera sea la naturaleza del contrato celebrado (…), “deben mantenerse ciertos criterios generales relativos a que: 1) un acto jurídico debe ser interpretado en forma sistemática y coherente; 2) debe buscarse el sentido de la declaración de conformidad con las circunstancias del caso; 3) la buena fe constituye la regla rectora; 4) un elemento a tener en consideración es la conducta ulterior de las partes” (L.S. 350-018).

Del mismo modo, “la interpretación integradora ha de tener en cuenta la regla de la buena fe. La buena fe implica comportarse como lo hace la gente honesta, con lealtad y rectitud. En el ámbito de las relaciones jurídicas nacidas de negocios jurídicos, rige el concepto de buena fe, lealtad u objetiva, que impone el deber de actuar con lealtad y rectitud tanto en las tratativas anteriores al negocio, cuanto en su celebración, interpretación y ejecución. Nuestra jurisprudencia ha sentado firmemente la regla según la cual la buena fe constituye la regla primaria de interpretación de los negocios jurídicos. La interpretación debe tener como objetivo que se cumpla, sin distorsiones, la finalidad económica perseguida por las partes al celebrar el negocio. El negocio jurídico debe interpretarse teniendo en cuenta que constituye un todo, lo que significa que las palabras y sus cláusulas no pueden ser consideradas aisladamente, sino dentro del contexto general (Conf. RIVERA, Julio César, “Instituciones de Derecho Civil - Parte General”, T-II, págs. 573/576; Bs. As. Abeledo Perrot, julio 1993)” (citados por esta Sala en L.S. 436-068, 05/03/2012).

“Estos principios se entroncan en la función más amplia del derecho contractual, cual es la de beneficiar a la sociedad disminuyendo los costos de transacción, facilitando la actividad económica, haciéndola más eficiente, y promoviendo la evolución de los recursos hacia su uso más valioso (LORENZETTI, p. 153)” (esta Sala, “Zapiain”, 01/06/2016).

Interpretar el contrato celebrado según las exigencias de la buena fe, implica preferir la solución que más convenga a su naturaleza, a fin de evitar que aspectos marginales o secundarios sirvan de pretexto para desligarse de la palabra comprometida y frustrar la finalidad acordada (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil y Comercial Federal, sala II, 6/2/03M “Locutel SA c/Telefónica de Argentina SA”, L.L. 2003-E-652. Cita Online: AR/JUR/1179/2003).

El deber de redactar con claridad también es propio del proceder de buena fe, las cláusulas ambiguas que hayan sido extendidas o dictadas por una de las partes, sea acreedora o deudora, se interpretan contra ella siempre que la ambigüedad provenga de su falta de explicación. También esta norma se sustenta en la buena fe que se concreta en el deber de actuar con transparencia a la hora de redactar un contrato. (Buena Fe y la Interpretación de los Contratos. Lezcano Juan M. IJ-DCCXLI-199).

500. Análisis del caso concreto.***

Las pautas reseñadas servirán de marco teórico normativo conforme el cual debe analizarse el vínculo contractual que unió a las partes, lo que decidirá la suerte de la queja extraordinaria planteada. Explicaré por qué:

He realizado un análisis bastante minucioso de todos los actos y hechos jurídicos que involucran a las partes por cuanto la conexidad contractual entre ellas resulta tan notoria que dificulta cualquier análisis sesgado de la posición contractual de alguno de sus intervinientes.

A tal fin, resulta oportuno tener presente que ha sostenido este Tribunal que “En la conexidad hay un interés asociativo que se satisface a través de un negocio que requiere varios contratos unidos en un sistema; la causa en estos supuestos vincula a sujetos que son partes de distintos contratos situándose fuera del vínculo bilateral pero dentro del sistema o red contractual. Ello significa que hay una finalidad económico-social que trasciende la individualidad de cada contrato y constituye la razón de ser de su unión; si se desequilibra la misma se afecta todo el sistema y no un solo contrato”. (Expte:13-04636442-7/1, “Gómez Leopoldo...”, 10/05/2022, LS 652-192).

En función de ello, entiendo que el tribunal de alzada se circunscribe a analizar la escritura de compra venta del inmueble para concluir que de su texto no surgen ninguna de las obligaciones exigidas a los demandados. Pero soslaya una mirada integral de todos los antecedentes negociales que vincularon a las partes y que fueron abiertamente incumplidos por los accionados.

No coincido desde mi propio razonamiento con una conclusión que implique suponer que el instituto actor decidió construir el establecimiento educativo en el medio del piedemonte, en un terreno tan árido y aislado de todo asentamiento urbano, sin analizar la intención negocial que unió a las partes. El proyecto original existió, fue diseñado por especialistas, se tramitó administrativamente, se obtuvo Declaración de Impacto Ambiental. Allí iba a construirse un barrio de enormes dimensiones y de calidad superior, por el cual se firmaron convenios y se hicieron compromisos entre las partes, cuya existencia o validez no puede ser luego negada o desconocida tan ligeramente por sus firmantes.

Tanto el compromiso de compraventa de inmueble con cargo, como el memorandum celebrados en fecha 13/08/2010, dan cuenta de este “emprendimiento” o proyecto común entre las partes y es en función del mismo que una de las partes – el actor – cumple con todas las prestaciones a su cargo.

La actitud de los demandados de dejar sin efecto el convenio para desarrollar el emprendimiento y dividir el condominio, contraría abiertamente la buena fe contractual (art. 991 CcyCN) en tanto no fue notificada dicha circunstancia al otro contratante, ni se lo participó en el acto. El instituto actor no era un tercero ajeno a quien le resultaría indiferente lo que decidieran sus cocontratantes. Por el contrario, fue el único y principal perjudicado de una decisión unilateral e inconsulta que no respetó los términos del convenio celebrado ni el principio de ejecución que el mismo ya tenía, teniendo en cuenta que las obras se iniciaron un mes antes de la rescisión y división del condominio.

El hecho de haber visitado personalmente las instalaciones del colegio me persuade que fue el desarrollo de todo el emprendimiento inmobiliario, sumado a la confianza que inspiraban las personas contratantes, lo que motivó al instituto actor a adquirir allí una fracción de terreno y construir el colegio. Limitar el análisis de la voluntad de las partes a lo expresado en la escritura de compra venta del inmueble implica desconocer la verdadera intención negocial. Tal como lo afirma el recurrente, fue el desarrollo del emprendimiento inmobiliario lo que inspiró la realización del negocio jurídico.

Las testimoniales reunidas muestran también que el colegio se asentó en ese terreno porque existía la propuesta de un proyecto inmobiliario mayor que lo contenía. Esto lo expresa el mismo Sr. Pulenta en su declaración testimonial (fs. 216/217 autos n° 250.500) cuando reconoce que su propósito era urbanizar, que Ana Tonelli lo contactó cuando se enteró que iba a urbanizar ya que ella necesitaba hacer un colegio. Además, el Instituto presentó en el expediente administrativo un informe anexo a los fines de obtener la aprobación ambiental, lo que hace presumir que nunca pensó que no se desarrollaría.

En el mismo sentido, el Sr. Leonardo Andreu en la audiencia celebrada en los autos acumulados señaló que formó parte de una comisión de padres a los fines de que se le informe el destino del colegio porque sabía que había finalizado el contrato de alquiler de las instalaciones donde el mismo se asentaba. Declaró también que luego de que se le comunicó la construcción del colegio donde ahora se ubica, participó de una Audiencia Pública donde se presentó el Master Plan de un proyecto inmobiliario que se iba a hacer en ese lugar y se presentaba al colegio como parte de ese proyecto, en la publicidad se presentaba que en el ingreso del Proyecto inmobiliario se ubicaba el colegio. Señala que el colegio se construyó, pero el proyecto como se presentó no se construyó.

El arquitecto Segundo Godoy, declara que participó en el proceso de construcción del Colegio San Jorge sede Chacras de Coria. Señala que aconsejó a la Sra. Tonelli para que adquiera el terreno porque el emprendimiento San Antonio Golf & Valley Master Plan Urbanización era el más avanzado en materia de impacto ambiental y el proyecto del Colegio quedaba dentro de uno de mayor escala. Se analizó la ubicación del Colegio dentro del mismo, que quedaría anexo al emprendimiento y a una playa de estacionamiento que se utilizaría en común. Refiere que los servicios si bien debían asumirse por los vendedores, esto no se cumplió.

Todos estos antecedentes, que demuestran claramente la intención negocial de las partes en un determinado contexto y destinada a la consecución de un fin común, no puede preterirse mediante una lectura literal de una escritura de venta y entender de ella que el actor renunció a todos los derechos y a todo lo que implicaba la realización del emprendimiento comprometido.

Por lo demás, no puede sostenerse conforme los instrumentos examinados que en la escritura de compraventa no consta ninguna obligación previa entre las partes o que la misma habría modificado o superado las anteriores. Por el contrario, los contratos referidos forman parte de la misma y se hace referencia a ellos en distintas partes del acto. Así, en la cláusula III.3 para determinar las condiciones del pago del saldo deudor, en especial de la mora automática, se remite a lo dispuesto en el “compromiso de compraventa del inmueble con cargo” adjunto, lo que demuestra la incorporación del mismo a la escritura. Del mismo modo, en la escritura se establece el precio de venta que fuera originariamente convenido de U$S300.000 y se deja constancia de pagos parciales que fueron efectuados con anterioridad al Sr. Pulenta. Tales hechos remiten a los antecedentes contractuales que pretenden ahora desconocerse por los accionados.

Asimismo, no comparto el alcance que la resolución impugnada le otorga al documento firmado entre el Instituto y las Sras. Fluixá luego de celebrada la escritura de compraventa, ya que su valor en el contexto descripto no puede implicar la liberalidad de una de las obligaciones principales de la parte vendedora en especial la de realización del emprendimiento inmobiliario.

En este aspecto el Código de Comercio, vigente a la época de los hechos, en su art. 218 contenía pautas para interpretar las cláusulas de un contrato, entre ellas, disponía que “habiendo ambigüedad en las palabras, debe buscarse más bien la intención común de las partes que el sentido literal de los términos”. La literalidad, sino alcanza para clarificar el consentimiento, debe dejarse a un lado para buscar la intención común de las partes que surja de la apreciación contextual de toda la prueba reunida.

Es por ello que frente a todas las negociaciones previas que celebraron las partes, ante el cumplimiento total de las obligaciones a su cargo por parte de la actora, ante la evidencia del incumplimiento de sus cocontratantes y frente al notorio daño que todo ello le ocasionaría, no puede atribuirse a un párrafo escrito en una adenda por separado los efectos de una renuncia llana y total a su derecho de exigir todas las prestaciones debidas, del modo en que lo pretende la demandada y lo entiende la sentencia de Cámara.

Cualquier interpretación que pretenda efectuarse de la escritura de compra venta celebrada (en diciembre 2011), como así también de la adenda firmada en la misma fecha, no puede sino realizarse desde el análisis de la débil posición contractual y las escasas chances de negociación que podía tener en ese momento la compradora, quien ya había construído el colegio, éste había sido inaugurado oficialmente en julio de ese año y se encontraba en pleno funcionamiento. ¿Acaso la actora debía negarse a escriturar al enterarse de la división de condominio y de la rescisión pactada por sus cocontratantes? ¿qué hubiese ganado con ello si el colegio ya estaba construído? A esas alturas, ¿la compradora tenía poder alguno en la negociación y podía exigir la inclusión de alguna cláusula a su favor? Las respuestas negativas se imponen. Sorprendida en su buena fe, las opciones a favor de la actora eran en ese momento prácticamente nulas.

No puede soslayarse en este análisis que la buena fe implica el deber de comportarse con honestidad, lealtad y rectitud. Pues bien, en el ámbito de las relaciones nacidas de negocios jurídicos, rige el concepto de buena fe y, en función de dichas pautas el negocio jurídico debe interpretarse teniendo en cuenta que constituye un todo, lo que significa que las palabras y sus cláusulas no pueden ser consideradas aisladamente, sino dentro del contexto general.

Estos principios inspirados en la noción de buena fe son los que imponen también el análisis que aquí efectúo respecto a la adenda firmada en fecha 02/12/2011, entre el instituto actor y las Sras. Fluixá. El Código Civil vigente a la fecha de estos actos, disponía en forma clara que los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión (art. 1198 CC). La previsibilidad que debe tenerse en cuenta no puede ni debe ser inferior a la del hombre medio, ya que justamente es ese hombre medio el que se toma en cuenta para los parámetros de la moral y el orden público que debe siempre respetarse, noción que también ha sido adoptada por el actual art. 961 CcyCN al referir “con los alcances que razonablemente se habría obligado un contratante cuidadoso y previsor”.

Cuando la norma invoca aquello que las partes entendieron o pudieron entender, hace referencia a la representación mental que se hicieron del negocio y de sus resultados prácticos. Lo que equivale a decir que el comportamiento de las partes - honesto, probo y leal – debe tener en cuenta los derechos y los deberes, propios y de la contraria, que creyeron, pensaron y juzgaron nacían del negocio (Mosset Iturraspe Jorge, “Interpretación económica de los contratos”, pág. 219).

En función de ello, no resulta razonable concluir que el instituto actor haya considerado o entendido que mediante una simple adenda podría dejar sin efecto todos los convenios previos celebrados y todas las acreencias que le eran debidas teniendo en cuenta el cumplimiento de las obligaciones a su cargo ya efectuado y el claro incumplimiento de sus cocontratantes.

En ese contexto general, en función de una interpretación integral de todos los actos jurídicos celebrados entre las partes y de los cuales surge la finalidad o intención perseguida en la negociación, conforme los principios que impone la buena fe contractual, asiste razón a la actora - que cumplió con todas las obligaciones a su cargo - de exigir a los demandados el cumplimiento de las prestaciones pactadas. Por lo que, si mi voto resulta compartido por mis distinguidos colegas de Sala, corresponde hacer lugar al recurso extraordinario planteado y, en consecuencia, condenar a los demandados conforme ha sido peticionado en la demanda.

Así voto.

Sobre la misma cuestión, los Dres. MARÍA TERESA DAY y PEDRO JORGE LLORENTE adhieren al voto que antecede.

A LA SEGUNDA CUESTIÓN, EL DR. JULIO RAMÓN GOMEZ DIJO:

Atento el modo en que ha sido resuelta la primera cuestión, resulta necesario abordar en este punto, las pretensiones de la actora reclamante.

En función de ello y, avocándose el Tribunal a la decisión del litigio en la posición del tribunal de alzada (art. 150 ap I CPCTM), corresponde analizar los agravios deducidos por el actor al fundar su apelación, teniendo en cuenta que en primera instancia ambas demandas prosperaron parcialmente.

Respecto a la demanda interpuesta contra las Sras. Fluixá, el actor les reclama tres prestaciones puntuales: a) el cumplimiento de la obligación de terminar el camino de acceso al colegio; b) la obligación de constituir la servidumbre de paso respectiva; y c) la obligación de desarrollar un loteo y barrio privado en un plazo que solicita se fije judicialmente, bajo apercibimiento de resolverse dicha obligación en la de pagar daños y perjuicios.

En cuanto a la primera y la segunda, no existen agravios por resolver. En efecto, la sentencia de primera instancia, condena a las demandas Fluixá a cumplir con la obligación de terminar el camino de acceso al colegio, de acuerdo a las exigencias de Vialidad Provincial, en el tramo que esta reglamente, y el resto del camino afirmado con un riego asfáltico.

Respecto a la pretensión de cumplimiento de desarrollo de un loteo y barrio privado en un plazo que se fije judicialmente, bajo apercibimiento de resolverse dicha obligación en la de pagar daños y perjuicios, la misma fue rechazada en primera instancia y, conforme todo lo analizado en forma precedente, considero que debe prosperar la queja en este aspecto.

En efecto, el desarrollo del loteo y de la urbanización fue lo que unió a las partes y motivó esencialmente al actor a contratar. El posterior desistimiento de dicho proyecto y la división del condominio, de lo cual no fue notificado el actor ni participado en modo alguno, no resulta oponible a su parte, quien tenía la legítima expectativa a su cumplimiento.

En consecuencia, corresponde condenar a las accionadas a cumplir con lo pactado. No obstante, ante el reconocimiento de los propios demandados respecto a que el proyecto no va a desarrollarse, resultaría superflua la fijación de un plazo para ello. En consecuencia, la condena debe resolverse por la de indemnizar los daños y perjuicios ocasionados al actor, los que deberán determinarse en la etapa de ejecución de sentencia, por cuanto carece el Tribunal de elementos a los fines de una adecuada y prudente justipreciación (art. 298 y cc CPCTM).

En cuanto a la demanda interpuesta en contra del Ingeniero Antonio Pulenta, a éste no se le reclama el desarrollo del loteo y barrio privado, sino que la demanda se limita a peticionar la suma de $1.386.282, con más intereses, comprensiva de los costos que el colegio tuvo que asumir para instalar y poner en funcionamiento los servicios de agua potable, gas natural, vigilancia y seguridad.

La sentencia de primera instancia acogió parcialmente la demanda, por los rubros “agua potable” y “gas”, por un total de $908.432 ($481.299 y $427.133 respectivamente), con más los intereses que allí determinó. El reclamo del servicio de vigilancia y seguridad fue rechazado por entender el a-quo que se trata de un servicio que debía ser proveído al colegio después de la habilitación del emprendimiento, pero dado que dicho proyecto inmobiliario no se concretó ni concretará, no puede obligarse al demandado a responder por tal servicio.

En la alzada tanto actor como demandado se agravian de lo resuelto y, respecto a este rubro entiendo que la queja del actor también debe prosperar.

En la cláusula cuarta del memorándum se lee que estarán a cargo del vendedor la prestación al Centro Educativo de los siguientes servicios, cuyos consumos serán abonados por la compradora: agua para riego y desarrollo de la construcción, agua potable, gas y electricidad. Luego señala que a partir de la habilitación del Emprendimiento, el Centro Educativo pasará a tener los mismos servicios que éste preste a los lotes y sus residentes. Agrega que el costo de tales servicios y expensas comunes que correspondan serán proporcionales a la superficie del inmueble en relación con la del Emprendimiento y al destino del mismo. Ambos serán pagados por la compradora mensualmente a la vendedora.

Del texto de dicha cláusula se advierte que los servicios de vigilancia no han sido expresamente referidos por las partes. No obstante, la construcción del barrio privado implicaría proveer seguridad y vigilancia al colegio, por el simple hecho de encontrarse en la entrada del emprendimiento. El incumplimiento del demandado de llevar adelante el desarrollo inmobiliario, colocó al actor en una situación de permanente riesgo y exposición, al quedar el instituto aislado, sin vecinos y sin los beneficios que le aportaría encontrarse en la entrada principal del barrio, tal como pudo ser apreciado por el Tribunal en la inspección judicial realizada.

Es por ello que los gastos extraordinarios que ha tenido que erogar el actor para proveerse de seguridad privada – lo que acredita debidamente con las facturas de pago por horas de sereno obrantes en autos – deben ser indemnizados por el demandado.

En consecuencia, este rubro también procede por la suma reclamada de $477.850, con más los intereses moratorios a la tasa activa cartera general nominal anual vencida a 30 días del Banco de la Nación Argentina desde la fecha en que cada erogación se llevó a cabo y hasta el día 01 de enero de 2018, fecha a partir de la cual corresponde aplicar los intereses de la Ley 9041 hasta el 08 de abril de 2024 a partir de la cual corresponde aplicar los intereses de la Ley 9516 hasta el efectivo pago.

En consecuencia, corresponde hacer lugar a la queja interpuesta y revocar la sentencia dictada por la Segunda Cámara Civil y Comercial de la Primera Circunscripción, en los autos Nº 13-02042884-2 (010302-55942) caratulados: “INSTITUTO DE EDUCACIÓN SAN JORGE S.A.C/ FLUIXÁ MARÍA SOL Y OT P/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO” y su acumulada N° 13-04189331-6 “INSTITUTO DE EDUCACIÓN SAN JORGE S.A.C/ PULENTA, p/ DAÑOS Y PERJUICIOS” en fecha 19 de mayo de 2.023, disponiendo en su lugar el acogimiento de las demandas deduidas.

Así voto.

Sobre la misma cuestión los Dres. MARÍA TERESA DAY y PEDRO JORGE LLORENTE, adhieren al voto que antecede.

A LA TERCERA CUESTIÓN EL DR. JULIO RAMON GOMEZ, DIJO:

De conformidad al resultado al que se arriba en el tratamiento de las cuestiones que anteceden, corresponde imponer las costas de la instancia extraordinaria a la parte recurrida vencida. (art. 36 CPCCTM).

Así voto.

Sobre la misma cuestión los Dres. MARÍA TERESA DAY y PEDRO JORGE LLORENTE, adhieren al voto que antecede.

Con lo que se dio por terminado el acto, procediéndose a dictar la sentencia que a continuación se inserta:

S E N T E N C I A :

Mendoza, 25 de febrero de 2025.

Y VISTOS:

Por el mérito que resulta del acuerdo precedente, la Sala Primera de la Excma. Suprema Corte de Justicia, fallando en definitiva,

R E S U E L V E :

1. Hacer lugar al recurso extraordinario interpuesto por el Instituto de Educación San Jorge S.A., en consecuencia revocar, en lo pertinente la resolución dictada por la Segunda Cámara Civil y Comercial de la Primera Circunscripción, en los autos Nº 13-02042884-2 (010302-55942) caratulados: “INSTITUTO DE EDUCACIÓN SAN JORGE S.A.C/ FLUIXÁ MARÍA SOL Y OT P/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO” y su acumulada N° 13-04189331-6 “INSTITUTO DE EDUCACIÓN SAN JORGE S.A.C/ PULENTA, p/ DAÑOS Y PERJUICIOS” en fecha 19 de mayo de 2.023, la que quedará redactada del siguiente modo:

“1°) Hacer lugar, al recurso de apelación incoado por el Instituto de Educación San Jorge S.A en contra de la sentencia de primera instancia, de fecha 12 de mayo del 2022, la que queda redactada de la siguiente manera:”

““I.- Declarar que ha devenido parcialmente abstracta la pretensión deducida en autos N° 250.500 en virtud del acuerdo celebrado entre las partes en fecha 06 de julio de 2015.””

““II.- Hacer lugar a la demanda por cumplimiento contractual interpuesta en contra de María Sol Fluixá y María Ximena Fluixá, condenando a las demandadas, en forma solidaria, para que dentro del plazo de TREINTA DÍAS de firme la presente sentencia, procedan a dar cumplimiento a la obligación de terminar el camino de acceso al colegio, de acuerdo a las exigencias de Vialidad Provincial, en el tramo que ésta reglamenta, y el resto del camino afirmado con un riego asfáltico, bajo apercibimiento de resolverse la misma en el pago de los daños y perjuicios que serán determinados en la etapa de ejecución de sentencia. Condenar a las demandadas, María Sol Fluixá y María Ximena Fluixá, ante el incumplimiento de la obligación de construir el loteo y barrio privado comprometido, a indemnizar los daños y perjuicios ocasionados al actor, los que deberán determinarse en la etapa de ejecución de sentencia”.

““III.- Imponer las costas a la demandada vencida.””

““IV.- Diferir la regulación de honorarios profesionales por la demanda que prospera en contra de María Sol Fluixá y María Ximena Fluixá, hasta que existan elementos para su determinación”.

““V.- Hacer lugar a la demanda de daños y perjuicios tramitada en los autos N°252.527, interpuesta por el Instituto de Educación San Jorge SA en contra de Antonio Pulenta, condenando al demandado para que en el plazo de DIEZ DÍAS de firme la presente sentencia, proceda a abonar a la actora la suma total de pesos UN MILLON TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y DOS ($1.386.282), con más los intereses moratorios a la tasa activa cartera general nominal anual vencida a 30 días del Banco de la Nación Argentina (T.N.A) desde la fecha en que cada erogación se llevó a cabo y hasta el día 01 de enero de 2018, fecha a partir de la cual corresponde aplicar los intereses de la Ley 9041 hasta el 08 de abril de 2024 a partir de la cual corresponde aplicar los intereses de la Ley 9516 hasta el efectivo pago”.

““V.- Imponer las costas al demandado vencido.””

““VI.- Regular los honorarios profesionales por lo que prospera la demanda en contra de Antonio Pulenta de la siguiente manera: Dres. Tomás A. CATAPANO COPIA y Esteban M. CATAPANO GILI, en la suma conjunta de Pesos TRESCIENTOS TREINTA Y DOS MIL SETECIENTOS SIETE ($332.707); de los Dres. Guillermo Juan VILA, María Agostina CAVICHIOLI, Andrea Fabiana DISPARTE, Melisa LÓPEZ, Julieta BIANCHI y Pilar VILA, en la suma conjunta de Pesos DOSCIENTOS TREINTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y CINCO ($232.895), sin perjuicio de los complementarios que pudieran corresponder (arts. 2, 31, 13, 3 y 4 Ley 9.131 y 33 Ley 9.001).””

““VII.- Regular los honorarios profesionales por el hecho nuevo resuelto a fs. 239/242: de los Dres. Guillermo Juan VILA, Andrea Fabiana DISPARTE y Julieta BIANCHI, en la suma conjunta de Pesos OCHENTA Y TRES MIL CIENTO SETENTA Y SEIS ($83.176); del Dr. Tomás Antonio CATAPANO COPIA, en la suma de Pesos CINCUENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS VEINTITRÉS ($58.223), sin perjuicio de los complementarios que pudieran corresponder (arts. 14 inc. c (20%), 2, 13, 31 y 4 Ley 9.131).””

““VIII.- Regular los honorarios profesionales del Perito Ingeniero Civil, Mario Roberto Siccardi, en la suma de Pesos cincuenta y cinco mil cuatrocientos cincuenta y uno ($55.451), sin perjuicio de los adelantos que hubiera percibido, los que deberán ser oportunamente descontados, y de los complementarios que pudieran corresponder.””

“2°) Imponer las costas de alzada por el recurso de apelación del actor que se admite, a los demandados vencidos.”

“3°) Diferir la regulación de honorarios por el recurso de apelación del actor, en cuanto prospera contra las demandadas Fluixá, hasta que se practiquen en primera instancia.”

“4°) Regular los honorarios profesionales por lo que se admite el recurso de apelación del actor en contra del demandado Antonio Pulenta, de la siguiente manera: Dr. Esteban CATAPANO GILI, en la suma de pesos SETENTA Y UN MIL SEISCIENTOS SETENTA Y SIETE ($71.677); Dr. Tomás Antonio CATAPANO COPIA, en la suma de pesos VEINTIUN MIL QUINIENTOS TRES ($21.503) y Dr. Guillermo Juan VILA, en la suma de pesos CUARENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO ($43.484). (art. 2, 3, 15 y 31 Ley 9131 y art. 33 CPCTM)”.

“5°) Rechazar el recurso de apelación interpuesto por el Sr. Antonio Pulenta, con costas a su cargo”.

“6°) Regular los honorarios profesionales por el recurso de apelación del Sr. Antonio Pulenta que se rechaza, de la siguiente manera: Dr. Esteban CATAPANO GILI, en la suma de pesos CIENTO DIEZ MIL NOVECIENTOS DOS ($110.902); Dr. Tomas CATAPANO COPIA, en la suma de pesos TREINTA Y TRES MIL DOSCIENTOS SETENTA Y UNO ($33.271) y Dr. Guillermo Juan VILA, en la suma de pesos CIEN MIL NOVECIENTOS VEINTE ($100.920). (art. 2, 3, 15 y 31 Ley 9131 y art. 33 CPCTM)”.

“7°) Rechazar el recurso de apelación interpuesto por las demandadas María Sol Fluixá y María Ximena Fluixá, con costas a su cargo”.

“8°) Diferir la regulación de honorarios por el recurso de apelación de las demandadas María Sol Fluixá y María Ximena Fluixá que se rechaza, hasta que se practique en la instancia anterior”.

II.- Imponer las costas en esta instancia extraordinaria a la parte recurrida vencida.

III.- Diferir la regulación de honorarios en cuanto prospera el Recurso Extraordinario interpuesto contra María Ximena y María Sol Fluixa, hasta que se practiquen en las instancias inferiores.

IV.- Regular los honorarios profesionales en cuanto se admite el recurso extraordinario interpuesto contra el Sr. Antonio Pulenta, de la siguiente manera: Dr. Esteban CATAPANO GILI, en la suma de pesos NOVECIENTOS OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS NOVENTA Y SEIS CON 38/100 ($982.596,38); Dr. Tomás CATAPANO COPIA, en la suma de pesos DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS SETENTA Y NUEVE ($294.779); Dra. Pilar VILA, en la suma de pesos SEISCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS DIECISIETE ($687.817) y Dr. Guillermo Juan VILA, en la suma de pesos DOSCIENTOS SEIS MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO ($206.345). (art. 16 Ley 9131).

Notifiquese.

DR. PEDRO JORGE LLORENTE
Ministro